城市楼市已经出现过热现象,甚至个别城市出现无房可售局面,虽然也出台了调控措施,但调控手段较为温和,这在一定程度上助长了企业在土地市场上拿地王的热情;二是各地此轮推出的地块还不错,都是因为地段不错而受到房企的追捧;在市场已出现供不应求的背景下,地方政府有意控制土地出让节奏,比如南京,使土地市场保持相对热度,并且在土地市场明显频现地王后并没有主动出手制止。
从上述城市住宅类用地供应来看,铝管价格商品住宅用地供应较为紧张,这预示着上述城市住宅市场中长期仍然面临供求关系偏紧张的局面。按照常理来讲,增加土地供应才是解决问题之道,但是,从最近两年上述城市的土地供应节奏尤其是今年的供地计划来看,其实并无太多增加供应的做法。从这个角度来讲,这些城市楼市中长期仍然面临房价上涨的压力,地王仍然会频出。
货币宽松难以缓解,使楼市成为投资避险与资本保值增值的不二选择,热点城市房价继续上行的趋势不会变。对于非热点但供求关系弱平衡的城市,资金回流向这些城市,创造新的地王,进而导致房价上涨的压力。地王增加,既说明房企投资拿地的积极性是在增加的,也说明目前房企不差钱。当然一个风险点是,很多房企实际上面临后续产品定价的难题,对于此类地王项目来说,后续增加了项目开发周期放缓等风险。另一个风险是,高价拿地将使得房企解套获利的模式成为关注点,对后续项目的营销是极大的考验。
目前企业投资圈定的城市约在10个左右,而后如果要平衡城市之间的土地市场热度,那么让一些非热点二线城市成为房企积极进入的区域,显得非常有必要。城市投资价值得到均衡了,房企拿地就会趋于均衡。只有这样,整个土地市场才会均衡、平稳地发展,而不是部分地方特别热,而部分地方的土地无人问津。热点城市的土地市场过热必然导致土地更加稀缺,国家发改委等九部委局明确提出:用地供需矛盾特别突出地区,要严格设定城乡建设用地总量控制目标,更意味着这些热点城市土地市场过热现象难以扭转。土地过热现象还会向一些目前看起来供求关系弱平衡的城市继续蔓延。
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